賃貸借契約の流れ・必要書類等

賃貸契約の流れ


(1)物件を内覧して気に入った場合は、入居申込み書をご記入頂きます。
その際、入居希望日が決まっていれば、入居時にかかる概算費用等をお知らせします。
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(2)賃貸借契約から入居までの間に入居審査を行います。
ちなみに判断するのは貸主です。仲介の場合、不動産会社は入居の斡旋を行なうだけです。
※物件によっては、賃貸保証会社承認必須の物件もあります。
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(3)重要事項説明および賃貸借契約を交わします。
契約時に、仲介手数料として入居者から賃料の1ヶ月分を頂いております。
※物件によっては「仲介手数料なし」「仲介手数料半額」「フリーレント付き」もあります。

書類を確認した結果、「資金不足、多額の借金がある、申告頂いた内容と相違がある」その他、
挙動不審、約束を守れない等の場合、審査が通らない事があります。
入居審査が非承認の場合、仲介手数料をお預かりしていれば速やかにお返しします。
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契約時(入居前まで)に必要なもの
①敷金 ②礼金(物件によっては不要) ③前家賃 ④仲介手数料(当社貸主の場合は不要)
⑤住民票(物件によっては不要) ⑥本人確認できる免許証等 ⑦連帯保証人の署名捺印のある
賃貸借契約書と印鑑証明書  ⑧本人および連帯保証人の収入を証明できるもの(源泉徴収票・
住民税課税証明書・残高証明書等) ⑨その他、入居後に家財保険に加入(物件により任意)

(4)必要書類が全て揃い入居前審査に合格した後に入居可能となります。

契約更新(貸主・借主)

●更新手数料について


一般的に賃貸物件は2年ごとに契約更新となります「。次回の更新時期が近づいて来ると、不動産会社から
契約更新のお知らせが届きますので、その際に退去や更新手続きを行います。

当社で扱っている賃貸物件の更新手数料は、家賃の0.5ヶ月分が大半を占めますが、当社が貸主や代理
物件の場合は2回目以降更新手数料が不要な物件もあります。詳しくは物件ごとに明記しています。

なぜ更新手数料に家賃の半月分も必要なの?と言われる方がいますが、入居者が支払う更新手数料には
更新手続きだけでなく契約期間中における設備等の不具合対応も含まれています。

●退去時の連絡・契約解除

契約解除(退去)の場合、借主は1ヶ月以上前に退去の連絡が必要です。例えば、入居者から1週間後に
退去希望の連絡を頂いても連絡した日から1ヶ月間は家賃が発生する場合がありますので、ご注意ください。

貸主から解除する場合、1年前から半年前の間に意思表示を行う必要があります。ただし、単に意思表示を
するだけでは貸主からの契約解除は認めらません。正当事由が必要となります。

入居者が家賃滞納を繰り返したり、通常の使用範囲を超えた使い方をしたり、ペット不可の物件でペットを
飼育するなどの契約違反があると、入居者との信頼関係が壊れたと判断されて、貸主からの契約解除や
更新拒絶の理由となる場合があります。

トラブル防止のためにも契約内容は守りましょう。


敷金清算と現状回復(貸主・借主)

●原状回復義務について


現状回復とは、借りた時と同じ状態に戻す事を言いますが、土地と違って建物は経年劣化がありますので、
実際、借りた時と同じ状態に戻すのは無理な話です。

しかし、一昔前は明確な基準が無かったため、現状回復や敷金清算の時にトラブルが絶えませんでした。

そこで「退去時の現状回復や敷金清算について、どこまでが貸主負担で、どこまでが借主負担なのか明確な
基準を設けましょう」ということで、原状回復ガイドラインというものが誕生しました。

●費用負担の一般原則

まず基本的な考え方として、売買の場合は、購入者=所有者になりますので、当然、建物に付帯する設備の
不具合も買主である自分の費用負担となりますが、賃貸の場合は、所有権が貸主(大家)にあるため、建物や
付帯設備の不具合は、貸主の費用負担が原則です。

現状回復は、借りた時と同じ状態に戻す事を言いますが、建物も設備も年月経過により、不具合が出て来るため
実際、借りた時と全く同じ状態に戻すのは無理な話です。

そこで、原状回復ガイドラインでは、建物や付帯設備の経年変化や通常使用による損耗・毀損の場合は、
貸主(大家さん)の費用負担とし、修繕費用は賃料に含まれると定義しています。

ただし、借主の故意・過失や通常の使用範囲を超えた使用によって建物や付帯設備に損耗・毀損が起きた
場合の費用ついては、借主(賃貸人)が負担する事とされています。

ちなみに、天災地変や火災で建物が無くなってしまえば、住む事ができなくなりますから、当然、賃貸契約が
終了する事とされています。また、貸主は盗難による被害まで責任を負わないとされています。ただし、天災
地変により建物や設備等が破損した場合(修復可能な時)は貸主の費用負担とされています。

ガイドラインには様々な事例がありますが、基本的に常識の範囲内の事が書かれています。

現状回復の一般的な範囲については、契約時に貸主・借主層双方に対して書面で説明しています。

賃貸管理・賃貸物件募集(貸主)

● ※誠に申し訳ございませんが、現在、賃貸物件オーナー(大家さん)は募集しておりません。


まず、貸主様と家賃設定の他、敷金清算や現状回復の範囲や貸主・借主の負担割合等について
お話をして打ち合わせをします。内容についてご理解頂けた方のみ次のステップへと進みます。

借主入居後の賃貸管理を当社に一任する場合、管理手数料として家賃の3~5%程度かかります。
(貸主自身で賃貸管理を行える場合は、管理手数料はかかりません)

業務内容は、①空室時の入居募集、②インターネット登録、③販売図面作成、④物件案内、
⑤入居後における設備の不具合等の対応、⑥家賃滞納者の対応(請求行為は出来ません)、
⑦更新業務等、⑧簡単な庭の手入れ。入居後の管理業務は⑤~⑧となります。
①~④は広告宣伝費の範囲です。

貸主様からは成約時の仲介手数料を頂いておりませんが、入居者募集にあたり広告宣伝費として
賃料の1ヶ月分を頂いております。(上記①~⑤が広告宣伝業務)建物の火災保険は貸主が加入、
家財保険は借主様に加入していただきます。


当サイトで扱っている主な賃貸物件は貸家(庭付き戸建て)です。

※2017年1月更新

   

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