不動産の取引態様(売主と仲介)


不動産の売買には、様々な法律が絡んできます。そこで、取引においてトラブルが起きないように、
我々不動産会社が、所有者である売主と、お客様である買主の間に入り、売買の仲介(斡旋)をする
事になります。

このように主に一般の売主様から自宅を売って欲しい・・と依頼されている物件が取引態様で言う
「仲介(媒介)」です。そして、依頼を受けた不動産が成約に至ると、不動産会社は、売主および
買主から仲介手数料を頂くという流れになります。

取引態様が売主と書かれていれば、それは不動産会社が直接物件を所有している事になります。
仲介(媒介)の場合、一般人が売主の場合もあれば、複数の不動産会社が入っていたり、あるいは
任意売却や事故物件といった訳あり物件・・など様々なケースがあります。

媒介(仲介)契約の種類には、
一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約があります。
一般媒介というのは、複数の不動産会社に重ねて売却依頼できるタイプです。
専任媒介と専属専任媒は、1社の不動産会社のみに売却依頼できるタイプです。


一般媒介と専任・専属媒介のメリットとデメリット

こう書くと、1社のみに依頼するよりも複数の会社に依頼した方が成約しやすいのではないか・・・。
そう思うかも知れませんが、一概にそうとは言えません。

確かに一般媒介契約は、複数の会社に依頼は出来ますが、他社で成約した場合、その他の不動産
会社に手数料が入らないケースがあるため、成約に向けて積極的な売却活動がしにくいのです。

例えば、A社・B社・C社の3社に依頼した場合、A社で成約すればB社・C社は手数料が入らずタダ
働きになってしまいます。なので、一般媒介の場合は、信頼できそうな2社くらいに絞って依頼される
事をおすすめします。

一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、売却依頼できるのは1社のみですが、1社を窓口として
複数の不動産会社に物件情報が公開されるため、売却活動の際、複数の不動産会社の協力を得る
ことができます。他社で成約した場合でも売主から手数料を頂けるため、一般媒介よりも売却活動に
費用をかける事ができるため必然的に成約率も高くなります。

・・ここまでは、どこの不動産会社でも言う決まり文句のようなものですが、専任媒介と専属専任媒介契約
を結ぶ時には注意が必要です。

専任媒介と専属専任契約の依頼を受けた不動産会社には積極的努力義務がありますので、他社から
物件の問合せがあれば原則紹介しなければいけませんが、中には専任媒介契約を結んでおきながら、
他社に物件情報を公開しなかったり、ホームページ掲載を断わる会社も存在します。

これを物件の囲い込みと言い、2015年度は大手不動産会社による物件の囲い込みが週刊誌等で話題に
なりました。
専任媒介と専属専任媒介には囲い込みの問題もありますで、依頼をする前に指定流通機構
(レインズ)登録の有無だけでなく他社への物件紹介・ネット広告承諾の有無なども確認しておきましょう。


※一般媒介の場合は、指定流通機構(レインズ)への登録は任意です。

一般媒介契約は、不動産会社の見極めに使うには有効だと思いますが、(依頼を受けた不動産会社に
よって、物件紹介など売却活動のやり方も違うため)信頼できる不動産会社があれば専任媒介契約を
結んだ方が窓口が一本化されて売主にとっても面倒がなくおすすめです。


媒介(仲介)物件と不動産業者が売主の物件

さて、不動産には宅建業法という法律がありますが、宅建業法では、一般の人が売主の仲介と、不動産
会社が売主の場合では、物件に欠陥がった場合の取り決めも違います。

不動産会社が売主の物件で、物件に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合、原則として2年以上(新築住宅で
建物の主要構造部に隠れた欠陥があった場合は10年間)責任を負います。
※詳しくは、瑕疵担保責任のページをご参照ください。

しかし、一般人が売主である仲介物件の場合は、不動産会社が売主の時のような2年以上の瑕疵担保
責任の規定がなく、原則現状による引渡しが原則です。瑕疵担保責任を付加する場合、売買契約書条文
でも、引渡し後2ヶ月とか3ヶ月と書いてある事が多いと思います。

という事は、引渡し後、4ヶ月目以降に雨漏りなどが見つかるケースもあり、買主側が泣き寝入りする事に
なるケースも考えられます

もちろん、事前に分かっている不具合は考慮した上で売主とも相談して価格を決めますので、
一般個人の物件だから条件が悪い、不動産会社が売主だから条件が良いとは一概には言えませんが、
(不動産会社によってリフォームの有無や販売方法が異なるため)不動産会社はプロだから何かあった場合
の責任は厳しく見られるということです。

上記のようなトラブルを避けるため、当社売主の中古住宅では、建物等の分かっている不具合は事前に
補修して、綺麗な状態で販売しています。もちろん、仲介でも事前に建物の状態を確認して分かっている
不具合があれば、買主に告知してそれを前提とした売買価格査定をしています。

また、ホームページ上の物件紹介でも、物件のイメージが掴めるような紹介を心がけておりますので、
いすみ市周辺で不動産の売却をご希望の方は、ぜひ当社をご指名頂けると幸いです。


   

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