①住宅瑕疵担保履行法の施行
住宅版瑕疵担保履行法とは、新築住宅等の売主である宅地建物取引業者や建設業者は、建物の構造
耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分について住宅品質確保に基づく１０年間の瑕疵担保
責任を負うという法律です。
この法律が施行されるに至った背景として、過去に、耐震構造の偽造事件があります。耐震偽造事件の
影響でマンション分譲業者が倒産しました。
通常、不動産の売主が不動産業者や建設業者の場合、売主が一般人の場合よりも責任が重く、建物の
主要構造部分で隠れた部分に欠陥（瑕疵）があった場合、１０年間の瑕疵担保責任を負う事になります。
従来の住宅品質確保法にも、新築住宅の１０年保証はありますが、建物の建設会社や売主が倒産した
場合まで保証を受ける事ができませんでした。
売主や施工会社が倒産した場合、消費者が泣き寝入りするしかなかったのです。耐震偽造問題により
マンション会社が倒産した時も、マンションの住民に負担がかかる結果となりました。
そこで、従来の住宅品質確保法に加えて建物の建築主が倒産した場合にも保証を受けられるようにという
目的せ施行されたのが住宅版瑕疵担保履行法という法律です。
②住宅瑕疵担保履行法の概要
住宅版瑕疵担保履行法は、住宅品質確保法に定められている新築住宅等の売主が負う１０年間の瑕疵
担保責任の履行を確保して消費者である買主を保護するための法律です。
この法律の対象となる物件は、２００９年１０月１日以降に引渡す建物で、建物の構造耐力上主要な部分
および雨水の浸入を防止する部分についてです。具体的には、建物の屋根・天井・柱・基礎部分について、
隠れた欠陥があった場合が対象になります。
この法律の対象となる事業者は、①新築住宅の売主 ②新築住宅の請負人 ③宅地建物取引業者
④建設業者になります。この住宅版住宅版瑕疵担保履行法の施行により、新築住宅を引き渡すには住宅
瑕疵担保保険への加入、または住宅瑕疵担保証金の供託のいずれかが必要になります。
尚、保険に加入するためには、専門の建築士による現場検査を受ける必要があります。
保険に加入した場合、建物を引き渡し後に瑕疵が見つかった時の補修費用は、保険金で支払われることに
なるので、万が一、新築住宅の売主や建設業者が倒産した場合でも、買主である消費者は保護される
ことになります。
③住宅瑕疵担保履行法 保険と供託
住宅瑕疵担保を履行するための資力確保には、保険と供託の２種類があります。
これらを組み合わせて利用することもできます。保険を利用する場合、保険法人に保険料を支払って瑕疵
担保保険契約を結びます。
そして住宅に損害が発生した場合、保険金が支払われることになります。
尚、保険金は掛け捨てタイプになります。
一方、供託の場合、売主や建設業者が自らの資力で瑕疵担保責任に対応しようというもので、新築住宅を
供給戸数に応じた保証金を供託所（法務局）に預けます。
供託すると原則として１０年間は預けたお金を取り戻すことはできなくなります。そして、損害が発生した場合、
買主は供託所（法務局）から還付金を受け取ることができます。
瑕疵担保保険も供託の場合も、万が一、新築住宅の売主や建設会社が倒産などにより瑕疵担保責任を
履行できなくなった場合、保険金の支払いや還付金を受け取ることによって補修等に必要な費用を確保
できることになるります。
④住宅瑕疵担保履行法の手続きと流れ
住宅瑕疵担保履行法の手続きと流れは、建設業者の場合と宅建業者の場合で多少異なります。ここでは、
宅建業者（不動産業者）の場合を主に解説します。
不動産会社が新築住宅を販売する場合、その新築住宅の買主が宅建業者なのか、一般の消費者なのかに
よって違いがあります。買主が宅建業者の場合、瑕疵担保保険の加入や供託は義務付けられていません。
消費者を保護するための法律だからですから、瑕疵担保保険の加入や供託は、新築住宅の買主が、
一般の消費者の場合に義務付けられることになります。
瑕疵担保保険を選択した場合、新築住宅の着工前に保険の申し込みを行います。工事の着工から竣工まで
の間には、基礎配筋工事完了時や躯体工事完了時などに現場検査を行います。現場検査に合格して始めて
保険証券の交付を受ける事ができることになります。
一方、供託を選んだ場合は現場検査や保険証券の交付手続きの必要ありませんが、新築住宅の契約時に
供託の内容について契約書面に記載して説明する必要があります。買主への引渡し後、法務局へ保証金を
供託する流れになります。
尚、住宅瑕疵担保履行法における保険と供託の基準日は、毎年3月31日と9月30日の年2回で、基準日から
3週間以内の届出が必要になります。
⑤住宅瑕疵担保履行法の対象物件
住宅瑕疵担保履行法の対象となる新築住宅について、賃貸住宅や公営住宅も対象になるのかという疑問も
出て来ると思いますが、住宅瑕疵担保履行法の対象となるのは、住宅です。
住宅品質確保法では、住宅とは人の居住に供する目的の建物をさすと定義されています。
という事は、分譲マンションも賃貸住宅も人が居住する為の新築住宅であれば、住宅瑕疵担保履行法の
対象となります。
独身寮や寄宿舎も人の居住に供する家屋にあたるので、住宅瑕疵担保履行法の対象となりますが、特別
養護老人ホームや有料老人ホームなど事業を行うための施設は対象になりません。
ただし、高齢者向けの賃貸住宅は対象になるようです。ちょっとややこしいですが・・。
では、新築ではなく増築の場合はどうなのでしょうか。これについては、従来の家屋から独立して建築された
のであれば、新築住宅とみなされて住宅瑕疵担保履行法の対象となる場合もあるようです。
この辺りはケースによって異なるので、国土交通省のホームページを確認したり、問い合わせてみると良いと
思います。
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