不動産の売買には、さまざまな法律やルール絡んできます。
そのため、取引の家庭でトラブルが起きないように私たち不動産会社が、
私たち不動産会社が売主様（所有者）と買主様（お客様）の間に入り、
売買の仲介（斡旋）を行います。
このように個人の売主様から「自宅を売却したい」という依頼を受けて
取り扱う物件は、取引態様でいう「仲介（媒介）」に該当します。
そして、依頼を物件が成約に至った場合、不動産会社は売主様・買主様か
ら仲介手数料を頂く仕組みとなっています。
一方、取引態様が「売主」と表示されている場合は、不動産会社が直接物件を
所有しているケースです。
仲介（媒介）の物件には、個人が売主となる場合もあれば、複数の不動産会社が
関与しているものや、任意売却や事故物件といった訳あり物件など、
さまざまなケースがあります。
また、媒介契約の種類には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約
の3種類があります。
一般媒介は、複数の不動産会社に重ねて売却依頼できるタイプです。
一方、専任媒介と専属専任媒介は、1社の不動産会社のみに売却を依頼する
タイプです。
一般媒介と専任・専属媒介のメリットとデメリット
1社のみに依頼するより複数の不動産会社に依頼した方が、早く売れるのでは？
そう思うかも知れません。
しかし、必ずしも一般媒介契約のほうが成約しやすいとは限りません。
確かに一般媒介契約では、複数の不動産会社に売却を依頼することができますが、
その一方で、他社で成約した場合には仲介手数料が入らないケースがあるため、
成約に向けて積極的な売却活動がしにくいのです。
例えば、Ａ社・B社・C社の3社に依頼した場合、Ａ社で成約すればB社・C社には
手数料が入らず、結果的にタダ働きになってしまいます。
そのため、不動産会社側としては、「広告費をかけても報酬が得られない」
可能性があるため、積極的な売却活動を行いにくいのが実情です。
なので、一般媒介の場合は、信頼できそうな2社くらいに絞って依頼される事を
おすすめします。
一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、売却を依頼できる不動産会社は
1社のみとなりますが、窓口は1社でも、指定流通機構（レインズ）を通じて
他の不動産会社にも物件情報が公開されるため、売却活動自体は複数の不動産
会社の協力を得ながら進めることができます。
また、他社が買主を見つけて成約した場合でも、窓口となる不動産会社には
仲介手数料が支払われるため、広告費や販売活動にしっかりとコストを
かけやすくなります。
その結果、一般媒介に比べて成約率が高くなるケースも多いのです。
ここまでの説明は、どの不動産会社でもよく説明される内容ですが、
専任媒介契約・専属専任媒介契約を結ぶ際には注意点もあります。
これらの契約では、不動産会社に「積極的な販売活動を行う義務」があるため、
他社から問い合わせがあった場合、原則として物件を紹介しなければなりません。
しかし中には、専任媒介契約を結んでおきながら、
他社に物件情報を公開しなかったり、ホームページへの掲載を断るといった
対応をする不動産会社も存在します。
このような行為を「物件の囲い込み」と呼び、2015年には大手不動産会社による
囲い込み問題が週刊誌などで話題になりました。
専任媒介・専属専任媒介契約を結ぶ際は、指定流通機構（レインズ）への登録有無
だけでなく、他社への物件紹介を行うかどうか、インターネット広告への掲載可否
といった点を、事前にしっかり確認しておくことが大切です。
※一般媒介契約の場合、レインズへの登録は任意となっています。
一般媒介契約は、不動産会社の対応や販売力を見極める手段としては有効ですが、
信頼できる不動産会社が見つかった場合には、窓口を一本化できる専任媒介契約の方が、
売主にとって手間が少なく、結果的にスムーズな売却につながりやすいと言えるでしょう。
媒介（仲介）物件と不動産業者が売主の物件
さて、不動産取引には「宅地建物取引業法（宅建業法）」という法律があります。
この法律では、一般の方が売主となる仲介物件と、不動産会社が売主となる物件とで、
物件に欠陥が見つかった場合の責任の取り扱いが異なります。
まず、不動産会社が売主となる物件で、引き渡し後に隠れた瑕疵（欠陥など）
が発覚した場合、原則として2年以上（新築住宅で建物の主要構造部に隠れた
欠陥があった場合は10年間）の契約不適合責任を負うことになります。
※詳しくは「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」のページをご参照ください。
一方、一般の個人が売主となる仲介物件の場合は、不動産会社が売主となる
ケースのような2年以上の契約不適合責任が必ず付くわけではありません。
原則として「現状有姿（現状のまま）」での引き渡しとなり、
契約不適合責任を付加する場合でも、売買契約書には「引き渡し後2か月」や
「3か月」といった短期間で定められているケースが多いです。
そのため、引き渡しから4か月目以降に雨漏りなどの不具合が判明した場合、
買主側が補修費用を自己負担せざるを得ない、いわゆる「泣き寝入り」の
状況になる可能性も考えられます。
※なお、2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」
へと名称・内容が変更されています。
もっとも、「一般の個人が売主だから条件が悪い」
「不動産会社が売主だから必ず条件が良い」と一概に言えるわけではありません。
一般の個人が売主の場合でも、事前に分かっている不具合については売主と協議し、
その内容を価格に反映させたうえで売却を行うからです。
また、不動産会社が売主の場合でも、リフォームの有無や販売方法は会社ごとに
異なります。
ただし、不動産会社は「不動産のプロ」である以上、万が一トラブルが発生した
場合の責任は、一般の個人よりも厳しく問われる立場にあるという点が大きな
違いです。
こうしたトラブルを未然に防ぐため、当社が売主となる中古住宅については、
建物の状態を事前に確認し、原則として分かっている不具合はあらかじめ補修
したうえで、できる限り良好な状態で販売しています。
仲介物件の場合でも、事前に建物の状態を確認し、把握している不具合があれば、
必ず買主様へ告知したうえで、その内容を踏まえた適正な価格査定を行っています。
また、ホームページ上の物件紹介においても、写真や説明を通じて物件のイメージ
がしっかり伝わるよう心がけています。
いすみ市周辺で不動産の売却をご検討の方は、ぜひ一度、当社へご相談・ご指名
いただければ幸いです。
