賃貸・管理

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賃貸契約の流れ

(1)物件を内覧して気に入った場合は、入居申込み書をご記入頂きます。
その際、入居希望日が決まっていれば、入居時にかかる概算費用等をお知らせします。
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(2)賃貸借契約から入居までの間に入居審査を行います。
※2020年1月以降、賃貸保証会社による入居審査を原則としています。
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(3)重要事項説明および賃貸借契約を交わします。
仲介物件の場合、契約時に手数料として入居者から賃料の1ヶ月分を頂いております。
※物件によっては「仲介手数料なし」「仲介手数料半額」「フリーレント付き」もあります。

書類を確認した結果、「資金不足、多額の借金がある、申告頂いた内容と相違がある」その他、
挙動不審、約束を守れない等の場合、審査が通らない事があります。
入居審査が非承認の場合、仲介手数料をお預かりしていれば速やかにお返しします。
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(4)必要書類等が全て揃い、賃貸保証会社の審査に合格した後に入居可能となります。

<入居審査に必要なもの>※賃貸保証会社によって異なります。
①本人確認できる免許証・健康保険証等 ②住民票 ③印鑑証明書
④収入証明書類(源泉徴収票・住民税課税証明書等)

<契約~入居までに必要な諸経費>
①仲介手数料:家賃1か月分。当社貸主物件の場合は不要
②敷金:家賃の1~2か月
③礼金:家賃の0~1か月 ※当社貸主・代理物件の場合は礼金なし
④家賃 ⑤前家賃 ⑥家財保険(任意)
⑦賃貸保証料(2年間で家賃の半月程度)
⑧引っ越し費用

契約更新(貸主・借主)

更新手数料について

一般的に賃貸物件は2年ごとに契約更新となります「。次回の更新時期が近づいて来ると、不動産会社から
契約更新のお知らせが届きますので、その際に退去や更新手続きを行います。

当社で扱っている賃貸物件の更新手数料は、家賃の0.5ヶ月分が大半を占めますが、当社が貸主や代理
物件の場合は2回目以降更新手数料が不要な物件もあります。詳しくは物件ごとに明記しています。

なぜ更新時に家賃の半月分更新手数料が必要なの?と言われる方がいますが、入居者が支払う更新手数料
には更新手続きだけでなく契約期間中における設備等の不具合対応も含まれています。また、入居中における
不具合等の対応は、貸主・借主折半が平等だと考えています。その点はご理解下さい。

退去時の連絡・契約解除

契約解除(退去)の場合、借主は1ヶ月以上前に退去の連絡が必要です。例えば、入居者から1週間後に
退去希望の連絡を頂いても連絡した日から1ヶ月間は家賃が発生する場合がありますので、ご注意ください。

貸主から解除する場合、1年前から半年前の間に意思表示を行う必要があります。ただし、単に意思表示を
するだけでは貸主からの契約解除は認めらません。正当事由が必要となります。

入居者が家賃滞納を繰り返したり、通常の使用範囲を超えた使い方をしたり、ペット不可の物件でペットを
飼育するなどの契約違反があると、入居者との信頼関係が壊れたと判断されて、貸主からの契約解除や
更新拒絶の理由となる場合があります。

トラブル防止のためにも契約内容は守りましょう。

敷金清算と現状回復(貸主・借主)

原状回復義務について

現状回復とは、借りた時と同じ状態に戻す事を言いますが、土地と違って建物は経年劣化がありますので、
実際、借りた時と同じ状態に戻すのは無理な話です。

しかし、一昔前は明確な基準が無かったため、現状回復や敷金清算の時にトラブルが絶えませんでした。

そこで「退去時の現状回復や敷金清算について、どこまでが貸主負担で、どこまでが借主負担なのか明確な
基準を設けましょう」ということで、原状回復ガイドラインというものが誕生しました。

費用負担の一般原則

まず基本的な考え方として、売買の場合は、購入者=所有者になりますので、当然、建物に付帯する設備の
不具合も買主である自分の費用負担となりますが、賃貸の場合は、所有権が貸主(賃貸人)にあるため、
建物や付帯設備の不具合は、貸主の費用負担が原則です。

現状回復は、借りた時と同じ状態に戻す事を言いますが、建物も設備も年月経過により、不具合が出て来るため
実際、借りた時と全く同じ状態に戻すのは無理な話です。

そこで、原状回復ガイドラインでは、建物や付帯設備の経年変化や通常使用による損耗・毀損の場合は、
貸主(大家さん)の費用負担とし、修繕費用は賃料に含まれると定義しています。

ただし、故意・過失や通常の使用範囲を超えた使用によって建物や付帯設備に損耗・毀損が起きた場合の
費用ついては、借主(入居者)が負担する事とされています。

ちなみに、天災地変や火災で建物が無くなってしまえば、住む事ができなくなりますから、当然、賃貸契約が
終了する事とされています。また、貸主は盗難による被害まで責任を負わないとされています。ただし、天災
地変により建物や設備等が破損した場合(修復可能な時)は貸主の費用負担とされています。

ガイドラインには様々な事例がありますが、基本的に常識の範囲内の事が書かれています。

現状回復の一般的な範囲については、契約時に貸主・借主層双方に対して書面で説明しています。

賃貸管理・賃貸物件募集

※現在、賃貸物件オーナー(大家さん)は募集しておりません。

2019年以降のポータルサイトなど広告費高騰、2020年の民法改正等による賃貸業務の煩雑化により
今までと同条件で業務が困難になった事もありますが、リフォーム済で貸す当社の方針と、そのままの
状態で貸したい素人大家さんとの間には、かなり温度差があると感じたためです。

入居者には気持ち良く住んでもらいたいし、自分が良いと思わない物件を他人に勧められません。
また、現状回復ガイドラインや当社の賃貸方針に対して理解ある方でないと、現状回復をめぐるトラブル
になる可能性が高くなります。

だったら、当社が直接貸主になった方が、良い物件を提供できるし入居後のトラブルも減るのでは?
という事で、今後は原則として自社管理物件のみを扱う事としました。

(例外として、当社と売買取引きがあり当社の賃貸方針に理解ある方、厚意にしている不動産業者、
厚意にしているプロ投資家の物件は扱う場合もあります)

なお、現在入居中の貸家については原則として入居者が退去するまでの間は対応致します。

こちらの都合で申し訳ないのですが、ご理解の程、よろしくお願いいたします。

当サイトで扱っている主な賃貸物件は貸家(庭付き戸建て)です。

※2021年1月更新