①売主の契約不適合責任の考え方
契約不適合責任とは、不動産売買において引き渡された物件が売買契約の内容に適合
していない場合に売主が負う責任のことです。
2020年4月の民法改正により、それまでの「瑕疵担保責任」に代わり「契約不適合責任」
という制度に変更されました。
例えば、購入した不動産に以下のような不具合があった場合です。
雨漏りが発生している、シロアリ被害がある、建物に重大な傾きがある
このような不具合があり、契約時に想定されていた品質や性能を満たしていない場合
には、売主に補修や損害賠償などの責任が発生する可能性があります。
これを売主の契約不適合責任といい、特に中古住宅の売買ではトラブルになりやすい
事項の一つです。
不具合があれば全て契約不適合責任を負うわけではない
不動産取引では、「不具合があれば何でも売主の責任になる」と誤解されている
ケースがあります。しかし実際には、すべての不具合が契約不適合責任に該当する
わけではありません。
例えば、雨漏りがある、建物が傾いている、シロアリ被害があるといった欠陥が
事前に告知されている場合には、それを前提とした価格で売買が成立します。
このような場合は、「契約内容に適合していない」とは判断されないため、契約不適合
責任には該当しません。
中古住宅では、物件の状態を踏まえて価格が決定されるため、見えている不具合や
容易に確認できる欠陥は売買価格に反映されるのが一般的です。
契約不適合責任の基本的な考え方
契約不適合責任の考え方はシンプルです。「契約で想定されていた品質・状態と
異なる場合、その差を補う責任が売主に発生する」というものです。
例えば、本来であれば問題のない住宅として売買されたにもかかわらず、
雨漏りが発生していた、シロアリ被害があった、構造上の重大な欠陥があった
などの場合は、物件の価値が契約時の価格に見合わない状態になります。
そのため、売主は修補（補修）、代金減額、損害賠償、契約解除
などの責任を負う可能性があります。
中古住宅では価格と物件状態が重要
一般的に不動産市場では、
新しい建物 → 不具合が少ないため価格が高い
古い建物 → 不具合の可能性が高いため価格が安い
という形で価格が設定されます。
また、物件に不具合がある場合でも、その内容を事前に告知する価格に反映する
という形で売買が成立することが多くあります。このような取引では、売主が契約
不適合責任を負わない形で契約が行われることも一般的です。
もし不具合があることを前提として価格を下げているにもかかわらず、引き渡し後
の不具合をすべて売主が負担することになれば、中古住宅の売買自体が成立しに
くくなってしまいます。
売主が責任を免れないケース
ただし例外があります。それは、売主が不具合を知りながら故意に隠していた
場合です。
例えば、雨漏りの事実を知っていた、シロアリ被害を把握していた、
建物の重大な欠陥を認識していた
にもかかわらず、それを買主に説明せず売却した場合です。
このようなケースでは、契約不適合責任の免責特約があったとしても売主の責任は
免れません。
事故物件など心理的瑕疵の場合
また、不動産には心理的瑕疵（いわゆる事故物件）と呼ばれる問題もあります。
例えば、自殺、殺人事件、火災事故などが過去に発生していた物件です。
このような事実を知りながら告知せずに売却した場合、後から事実が発覚すると
売主、仲介した不動産会社の双方が責任を問われる可能性があります。
そのため、不動産売買では物件の状態や過去の事実を正確に告知することが非常に
重要です。
補足：実務上の契約不適合責任
なお、法律上は契約不適合責任について「不具合が隠れていたかどうかは問わない」
とされています。
しかし実際の不動産取引では、通常の注意では発見が困難な不具合に対して契約
不適合責任を適用する形で契約が行われるケースが多く、実務では個別の契約条件
によって取り扱いが調整されることが一般的です。。
②契約不適合責任の期間
不動産売買における契約不適合責任の期間は、売主の属性や物件の種類によって
異なります。
まず、宅建業者（不動産会社）が売主となる場合は、宅地建物取引業法により、
契約不適合責任の期間を引渡しから２年以上とする必要があります。
一方、一般の個人が売主となる中古住宅の売買では、契約不適合責任の期間は
２ヶ月～３ヶ月程度とする契約が一般的です。
※一般的には、宅建協会の書式では2ヶ月、ＦＲＫ書式では3ヶ月）
また、新築住宅の契約不適合責任については、住宅品質確保促進法（品確法）
により、以下の部分について１０年間の保証が義務付けられています。
・構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分
このように契約不適合責任の期間は、民法・宅地建物取引業法・住宅品質確保
促進法（品確法）など複数の法律の規定によって取り扱いが異なります。
なお、給湯器などの付帯設備に契約不適合責任を付加する場合は、設備が消耗品
であることから、責任期間は１ヶ月〜３ヶ月程度とするケースが多くなります。
実務では、付帯設備の劣化状況や使用年数なども考慮し、売主・買主双方が
確認したうえで責任期間を設定するのが一般的です。
③契約不適合責任の範囲
どんな欠陥でも売主に契約不適合責任が発生するわけではありません。
中古住宅売買では、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に限定する
事が多いです。給湯器やエアコンなどの住宅設備は消耗品であるため、契約不適合
責任の対象としないケースも多くあります。
この場合、売買価格を値引きするなどして調整し、引渡し後の故障については買主
の責任と負担で修理・交換を行う取り扱いとすることが一般的です。
「構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分」の定義は、住宅の品質確保
の促進等に関する法律施工令第５条に記載されていますが、簡単に言うと、
基礎・土台・柱・梁・屋根・給排水管など、通常の内見では確認できない建物の
重要な構造部分を指します。
また、宅建業者が売主の場合と、宅建業者以外が売主の場合では異なり、新築の
場合と中古住宅の場合でも変わってきます。
このように契約不適合責任の範囲は、・売主が宅建業者かどうか・新築住宅か
中古住宅かなどによって取り扱いが異なります。
契約不適合があった場合に、売主に対して以下の請求が可能です。
➀追完（修繕）請求権 ②代金減額請求
➂損害賠償請求 ④契約の解除
不動産会社が売主の場合は、一般人が売主の仲介よりも責任が重くなり、原則として
付帯設備についても契約不適合責任が及ぶとされていますが、実務では設備も瑕疵に
含める場合もあれば、その分を値引きで対処する場合もありケースバイケースで、
民法や宅建業法の原則通りにいかない事もあります。
ただし、付帯設備に関しては、後々のトラブルを避けるために、売主に設備の利用
状況等を付帯設備表に記入してもらい、分かっている不具合があれば契約時に買主に
対して説明をします。
当社が売主の中古住宅の場合では、付帯設備が古ければ新品に交換して販売する事が
多いです。また、原則として引渡し時に各設備が正常に動作する状態で引渡しを
しています。
中古住宅売買では、契約不適合責任の範囲を、①雨漏り、②白ありの害、③構造上
主要な部分の木部の腐食、④給配水管の故障等・・の４大項目に限定する場合もあり
ます。また、不動産業者はプロだから責任が重く、一般人は素人だから責任が軽い
という考え方もあります。
④契約不適合免責特約について
契約不適合免責特約とは、売主が契約不適合責任を負わないとする特約のこと
をいいます。例えば「売主は契約不適合責任を一切負わない」といった内容の
条項が、契約不適合免責特約にあたります。
建物の築年数が経過していると、瑕疵（欠陥）が出てくるものなので、
ある程度築年数が経過した建物の場合、契約不適合免責特約を付けるケースも
あります。
この件について、売主が一般人の場合は、「契約不適合の責任は一切負いません」
という特約も、売主買主の双方が合意すれば有効ですが、ただし、売主が宅地
建物取引業者（不動産会社）である場合は、契約不適合責任は一切負わない
とする免責特約を設けても、宅地建物取引業法により無効となります。
ちなみに、売主が隠れた瑕疵があるのを知っていながら黙っていた場合も、契約
不適合免責特約は無効です。これも売主が業者か一般人かは関係ありません。
自殺など心理的瑕疵があるのを隠すと、後から買主がその事実を知った時に損害
賠償請求等をされる可能性がありますから注意しましょう。
では、買主が購入後に適切な維持・管理を怠った為に発生した不具合の場合は
どうなのでしょうか。
例えば、ベランダの防水が必要である事を伝えているのに、防水をしなかったため
雨漏りが発生した場合とか、室内の換気をしなかった為に起きた内部結露などが
該当しますが、購入後に買主が手入れを怠ったり適切な維持・管理・使用方法を
しなかった為に発生した不具合まで売主が責任を負うのは変ですよね。
売主の契約不適合ではなく、買主が適切な管理を怠っただけですから、買主に修復
費用が発生します。2020年に発生した台風15号、19号のような大型台風による被害
も、売主の契約不適合とは別問題です。このような場合は、売主の契約不適合責任
ではなく、買主の管理責任として扱われるのが一般的です。
以上、不動産売買における契約不適合責任の考え方と、契約不適合免責特約に
ついて実務上の取り扱いを踏まえて解説しました。
2026年3月 更新
